수원차장검사출신변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]한강 변 따라 ‘기세등등’…아파트 가격 상승, 지속 가능할까

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작성자 이길중 작성일25-10-15 00:13 조회230회 댓글0건

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수원차장검사출신변호사 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
중국의 희토류 수출 통제 강화를 두고 미·중 무역갈등이 재점화하면서 인공지능(AI) 반도체 붐으로 ‘훈풍’이 불던 국내 반도체 업계에 긴장감이 돌고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 삼성전자는 특허 문제로 미국 업체에 6000억원대 배상금을 물게 됐다.
12일 반도체 업계에 따르면, 삼성전자와 SK하이닉스는 중국 희토류 수출 통제 조치와 관련해 상황을 예의주시하고 있다. 중국 정부가 지난 9일 사마륨·디스프로슘 등 희토류 7종을 수출 통제 품목에 포함하고, 반도체 등을 위한 수출 신청도 사안별로 심사를 거치도록 하면서다.
희토류는 반도체 웨이퍼 연마 작업 등에 쓰이는 필수 원료로, 중국은 전 세계 생산량의 약 70%를 차지한다. 반도체 업계로서는 수출 허가를 일일이 거쳐야 하는 등 불확실성이 커진 셈이다.
주말 사이 미·중 갈등이 찬물을 끼얹기 전만 해도 반도체 업계 분위기는 최고조였다. 미국발 ‘AI 칩 특수’로 인한 고대역폭메모리(HBM) 판매량 확대와 D램 수요 증가·가격 상승 등 호재가 잇따르며 주가가 연일 상승세를 기록했기 때문이다.
지난 10일 삼성전자는 전 거래일 대비 6.07% 오른 9만4400원에 거래를 마쳤고, SK하이닉스는 8.22% 오른 42만8000원으로 장을 마감했다. 양사 모두 종가 기준 사상 최고가를 기록했다. SK하이닉스는 이에 힘입어 이날 창립 이래 최초로 시가총액 300조원을 돌파했으며, 삼성전자는 역대 최고가 9만6800원(2021년 1월)에 바짝 다가서며 이른바 ‘10만 전자’에 대한 기대감을 키웠다.
삼성전자는 악재가 하나 더 겹쳤다. 미국 업체와의 무선 통신 특허 침해 소송에서 거액의 배상금을 물게 된 것이다. 삼성전자는 지난 10일 미 텍사스주 동부연방지방법원 배심원단으로부터 콜리전 커뮤니케이션스에 4억4550만달러(6381억원)을 배상하라는 평결을 받았다.
배심원단은 삼성전자 노트북과 갤럭시 스마트폰 등 무선 기능을 탑재한 기기들이 이 업체의 특허 4개를 침해했다고 봤다. 4G·5G 등 무선통신 관련 기술 특허를 보유하고 있는 이 업체는 2023년 삼성전자가 자사 특허를 침해했다며 소송을 제기했다. 삼성전자는 재판 과정에서 특허 침해 혐의를 부인하고 해당 특허가 무효라고 주장했지만 배심원단은 이를 받아들이지 않았다. 삼성전자는 해당 평결에 관해 별도 입장을 밝히지 않았다.
다만 곧 있을 올해 3분기(7~9월) 잠정 실적 발표에선 삼성전자와 SK하이닉스 모두 호실적이 유력한 상황이다. 증권사들은 오는 14일 공개될 3분기 잠정 실적에서 삼성전자 메모리 사업부가 5조~6조원 영업이익을 기록할 것으로 전망하고 있다. SK하이닉스 역시 분기 매출 24조2999억원과 영업이익 11조1844억원을 기록할 것으로 예상된다. SK하이닉스의 분기 영업 이익이 10조원을 돌파하는 것은 이번이 처음이다.